Urbanisation
Alors que beaucoup de communautés d’agglomération et de communes des Alpes-Maritimes sont en cours de réflexion sur les SCoT ou en révision de PLU, et à cette occasion révisent les besoins en logements de leurs territoires, l’urbanisation de la Côte d’Azur devient une préoccupation citoyenne de plus en plus prégnante.
Cette note analyse d’abord la production et la destination des logements depuis une décennie, propose une analyse des raisons des constructions excédentaires constatées, et, sur cette base, pourrait nourrir un échange avec les autorités compétentes, que nous attendons de nos vœux.
Cette note a été elaborée en collaboration avec le Gadseca et France Nature Environnement PACA, dans le cadre du groupe de travail « Zéro Artificialisation Nette »
L’observatoire des territoires, note pour les territoires de l’Ouest des Alpes-Maritimes, entre 2009 et 2017, une forte augmentation de l’artificialisation, avec une faible augmentation de la population.
L’Observatoire de l’artificialisation rapporte, malgré une population relativement stable dans les Alpes Maritimes, une artificialisation significative de tout son territoire cette dernière décennie :
Le besoin en résidences principales est lié essentiellement au nombre d’habitants et à la taille des ménages.
Nous portons à votre attention les faits suivants :
Ces 17 491 logements excédentaires représentent 328 hectares artificialisés inutilement en 5 ans (53 logements / hectare).
Le même raisonnement, sur ces 10 dernières années (2011-2020) montre une production, de 36 617 logements excédentaires, soit 690 hectares artificialisés inutilement en une décennie.
Etant donné le niveau déjà élevé d’urbanisation du département,
n’est-il pas temps de mettre un terme à cet emballement ?
Selon l’INSEE, entre 2008 et 2018, le nombre de résidences principales a augmenté de 16 613. Pendant ce temps, la vacance a augmenté de 8 566 logements et le parc de résidences secondaires de 28 308, soit un total de 36 874 logements.
Sur la dernière période, 2013-2018, l’augmentation de cette partie du parc a été de 17 854 logements soit 67% de l’augmentation totale.
Ainsi, les logements excédentaires construits viennent alimenter le parc de logements vacants et celui des résidences secondaires. Construits souvent, sur le peu de zones naturelles ou agricoles restantes en zone péri-urbaine, ils accentuent les risques d’inondations, contribuent à la saturation du trafic routier, à la pollution de l’air et de l’eau, et participent au réchauffement climatique en général. Et 95% des nouveaux logements sont des appartements.
Les mêmes tableaux dans le Var, département voisin de même taille (1 042 133 habitants), montre la construction de plus de logements (71 911) correspondant bien à l’évolution de sa population, mais avec taux de destinations des logements en RP de plus du double (71% dans le Var contre 31% dans les Alpes Maritimes) !
Une telle différence entre départements voisins aux profils similaires, pose question, et montre clairement un problème structurel de politique du logement qu’il conviendrait d’éclaircir.
Sur la période 2013-2018, les 36 500 nouveaux logements construits ont occupé 1 423 ha soit une densité de 26 logements/ha.
A noter que dans le Var, le parc est pour moitié constitué de maisons individuelles, contre un quart seulement dans les Alpes Maritimes.
Selon les objectifs triennaux SRU 2020 notifiés aux communes, 66 711 logements sociaux doivent être réalisés à partir de 2020 sur les Alpes Maritimes, dont 34 034 sur la période 2020-2022.
Selon le plan triennal de 2017, la carence était alors de 69 419. Sur une production totale de plus de 20 000 logements entre 2017 et 2020 dans les Alpes Maritimes, moins de 2500 logements sociaux ont donc été produits sur cette période triennale.
En utilisant le modèle de financement des logements sociaux 30% de logements sociaux (34 034 pour 2022) avec 70% d’accession à la propriété pour les financer (soit 79 413), c’est 113 447 logements à construire en 3 ans !
Soit, avec 2 personnes par logement, une capacité pour accueillir 230 000 résidents de plus.
Ces 113 000 logements rendront-ils vacant une centaine de milliers de logements existants actuellement, sont-ils envisagés à usage de résidences secondaires, ou alors envisage-t-on vraiment l’arrivée de plus de 200 000 habitants supplémentaires en 3 ans ?
Alors que le nombre de logements vacants s’élève déjà à 64 600
Une telle politique publique n’est plus tenable !
Suivant le même raisonnement, les 66 711 logements sociaux en carence, nécessiteraient de produire, à terme, 222 370 logements pour 445 000 résidents de plus, soit d’augmenter la population des Alpes-Maritimes de 40% à échéance de la loi SRU.
A l’entrée de Valbonne, route de Cannes, le programme neuf « Green Side » propose des 3 pièces de 62 m2 a 355 000 Euros.
Or, il y a déjà à la vente à moins de 5km autour de Valbonne Sophia actuellement plus de 1000 offres de logements de 62 m2 et plus, pour moins de 350 000 euros :
L’Etat pénalise les communes qui ne respectent pas la loi SRU, imposant un quota de logements sociaux.
Le mode de financement des logements sociaux le plus répandu dans les Alpes Maritimes est de financer la production de 30% de logements sociaux par la mise en vente à sur-prix des autres 70% de logements sur le marché libre des programmes immobiliers, qui représentent à présent 95% de la production de logements.